租商鋪欲開農貿市場難備案
南昌一公司損失幾十萬元還成被告 主管部門：不符合開辦條件，可開生鮮超市
來源： 新法治報 | 日期： 2023年08月09日 | 制作： 熊瑋 | 新聞熱線： 0791-86847195
“向江西航都投資發展有限公司(以下簡稱江西航都)租賃位于南昌高新區某小區的一處商鋪，原本計劃開辦農貿市場，3年來卻未獲‘審批’。”日前，江西天益實業有限公司洪都中心農貿市場分公司(以下簡稱江西洪都農貿)負責人徐兵向本報反映，3年來，其公司租賃的商鋪一直被空置，不僅拿不回租金及保證金共計25萬余元，如今還因拖欠租金成了被告。
這到底是怎么回事？新法治報全媒體記者就此展開了采訪。
◎文/圖 江國穩 全媒體首席記者吳強
空置的商鋪
承租方：開辦農貿市場未獲“審批”
該小區于2018年左右交付，考慮到這里住戶會越來越多，2020年4月，徐兵代表江西洪都農貿向江西航都租賃了該小區一處沿街二樓的商鋪，計劃將這近1000平方米的店鋪打造成農貿市場。
雙方在簽訂租賃合同后，江西洪都農貿便支付了5萬余元的租賃保證金以及部分租金，租期20年。合同還約定，出租方需協助承租方辦理相關證件。
正當徐兵緊鑼密鼓辦理開農貿市場的手續時，當時的主管部門——南昌高新區經濟發展局工作人員現場核查的結果卻給他潑了一盆冷水。
“南昌高新區經濟發展局工作人員說房屋結構無法滿足開辦農貿市場必須具備的閉環通路，完全不符合開辦農貿市場的條件，因此不予‘審批’。”徐兵介紹，事后他曾聯系多家設計公司，收到的答復基本一致：現有房屋結構無法滿足農貿市場基本通道設計要求。
眼看開辦農貿市場的計劃無法實現，徐兵打算與江西航都解除合同，并希望對方退還租金和保證金。2021年11月15日，他將這一訴求以書面形式向江西航都提出后，對方的回復卻讓他頗感無奈。
“回函里說，該商鋪在樓盤規劃中就是肉菜市場，且已經獲得南昌市城鄉規劃局高新分局審批的《建設工程規劃許可證》以及南昌市城鄉建設委員會審批的《南昌市建設工程竣工驗收備案表》，因此符合建筑設計規范和消防驗收要求。”徐兵表示，江西航都在回函中要求其出示南昌高新區經濟發展局不予“審批”的證據。
徐兵說，雖然他當時提供了材料，但南昌高新區經濟發展局的工作人員現場查看后，未給出書面回復，只是口頭表示無法“審批”。
出租方：經營生鮮超市不受影響
近日，新法治報全媒體記者來到該小區。在一幢商住樓的二樓，記者發現，江西洪都農貿租賃的商鋪與一處養生會所是對門，且雙方共用一處樓梯通道。進入這處空置的商鋪，記者看到，內部豎立著大量的柱子和墻面，部分起到承重作用。
“如果小區有個農貿市場肯定會比較好，雖然小區有幾個生鮮超市，但是菜品相對較少。”記者在小區采訪時，業主余先生表示，到附近的農貿市場，騎電動車需十多分鐘，確實不太方便。
“由于開辦農貿市場一直未獲‘審批’，出租方又不同意解除合同，我們后面就沒再交租金，江西航都就提起了訴訟，我們成了被告。”徐兵表示，該項目的投資可謂是“血本無歸”。
“為何會出現規劃中能獲得許可和驗收，而商務部門卻不予‘審批’的情況？”徐兵提出疑問。
“商住樓竣工交付后，我們帶承租方來看過這個商鋪，之后才簽訂的合同。”記者聯系上江西航都所屬專門負責運營該項目的某房地產開發有限公司，該公司資產部顏姓負責人向記者解釋，“據我們了解，不是說不能辦肉菜市場，江西洪都農貿計劃開辦的農貿市場可以申請到相關政府補貼，他們想獲得這個補貼，這可能是一個原因，另外，小區入住率沒達到預期，可能是他們想退租的另一個原因。”
該負責人表示，《建設工程規劃許可證》中已注明該場所是肉菜市場，租戶以生活超市、生鮮超市的形式進行菜肉經營，不會受影響。
此外，該負責人也確認，因江西洪都農貿拖欠近30萬元租金，目前雙方已在走法律程序。
主管部門：不符合開農貿市場條件
據了解，目前當地農貿市場的“審批”職責已由南昌高新區經濟發展局移交至南昌高新區投資促進局。
“按照規定，在這處商鋪開辦農貿市場，不符合備案要求。”南昌高新區投資促進局相關負責人唐旭向記者介紹，江西洪都農貿方面所說的不能“審批”，其實是不能備案。依據2022年開始施行的《南昌市農貿市場建設與管理規范》第4條規定，新建市場應是固定建筑的室內經營場所，面積一般不小于1000平方米，應獨立設置或與公共服務建筑連體設置，應與民用住宅相分離。與公共服務建筑連體設置的主體應設置在一層且有獨立的出入口，一層不能滿足需求的，可向上延伸，層數不宜超過兩層。
“我們去現場勘察，發現這處場地不屬于獨立設置，且處于二樓，與周邊其他商戶共用一個出入口，并不符合開辦農貿市場的條件。”唐旭表示，2023年6月21日，他們已向江西洪都農貿下達了回復單。
既然該場地不符合開辦農貿市場標準，為何在項目規劃上又注明“肉菜市場”，且能通過后期竣工驗收呢？南昌高新區管委會辦公室負責人邱垚在向規劃部門了解情況后對記者說：“規劃中注明的肉菜市場其實屬于一大類，如規劃中是羽毛球場，實際也可以建成籃球場，只需不違背運動用地的屬性。”
“徐兵申請開辦的是可能獲得一些相關政策補貼及福利的農貿市場，因此要達到更高的標準，才能通過備案。”邱垚表示，江西洪都農貿開辦農貿市場無法備案，而開辦日常的生鮮超市、生活超市等，則不會受到影響。
江佑律師事務所律師王挺劍說：“江西洪都農貿和江西航都簽訂了合同開辦肉菜市場，但實際履行過程中出現問題，導致合同未按約定履行進行營業，從江西洪都農貿角度來看，其利益確實受到了損害。對江西航都的訴訟，江西洪都農貿可進行反訴，維護自身合法權益。”